Asuntomarkkinoiden ja -politiikan myllerrysasiaa ulkosuomalaisille

Sain mainion tilaisuuden puhua asuntomarkkinoiden ja -politiikan myllerryksestä Las Palmasin Suomi-kerhon keskusteluillassa. Upea mahdollisuus käyttää aikaa asioiden kiteyttämiseen omassa päässä. Tästä tekstistä tuli vähän pitkä, kun asiaa oli paljon, mutta helpottaakseni luku-urakkaasi palastelin sen väliotsikoilla ja kuvilla.

Omistusasumisen historiallisia syitä

Kerroin historiaa sen verran, että totesin Suomen olevan omistusasuntomaa sisällissodan jälkeisen politiikan seurauksena. Asunto-osakeyhtiölain laatimisen yhteydessä 1920-luvulla tuskin puhuttiin mahdollisuuksien tasa-arvosta, mutta sitähän se oli, vaikka varsinaisesti suomalaiset haluttiin omistavaksi kansaksi ideologisista syistä. 

Samaa jatkumoa oli vuonna 1949 perustettu aravajärjestelmä, jonka avulla erityisesti suuren maaltamuuton tiimellyksessä 60-70-luvuilla ostettiin arava-asuntoja kaupungeista. Keinoksi on kautta aikojen valikoitunut myös omistusasumisen verotuksellinen edullisuus. Valittu taktiikka on toiminut hyvin aina näihin päiviin saakka. Suomalaisista yli 60 % asuu omistusasunnoissa ja yli 65 vuotiaista jopa 75 %.

Viimeisen 10 vuoden aikana Suomi on kuitenkin vuokralaistunut erityisesti alle 40-vuotiaiden keskuudessa. Syynä on toki elämäntapojen muutos laajemminkin, kun nuoret eivät halua sitoa itseään paikoilleen velkavankeuteen, mutta myös se, että omistusasunnoista on tullut törkeän kalliita varsinkin pääkaupunkiseudulla. 

Kun kysyntää on enemmän kuin tarjontaa, hinnat nousevat. Hintojen noususta kiittäminen on myös sijoittajia, jotka ovat olleet olleet ylen määrin kiinnostuneita samoista pikkuasunnoista kuin ensiasuntojen ostajat. 

Vuokralaistumisessa on myös sivuvaikutuksia

Olen aina puhunut vuokra-asumisen puolesta, mutta alan olla vuokralaistumisesta myös huolissani, koska sillä voi olla hankalia sivuvaikutuksia. Varallisuuden on nyt havaittu keskittyvän harvemmille, mikä lisää eriarvoistumista ja toisaalta kasvattaa yhteiskunnan paineita sosiaalitukiin tulevaisuudessa, jos ikäihmisillä ei ole omaa varallisuutta kerrytettynä. 

Suomalaiset pitäisi saada innostumaan ruotsalaisten tavoin muunlaisesta rahojen sijoittamisesta, jos asunto-omaisuuteen ei sijoiteta. Hyvinvointiyhteiskunnan säilymisen kannalta olisi keskeistä, että jokainen, joka kykenee hankkimaan puskurirahaa tulevan varalle, myös toimii niin.

Omistusasumisen riskeistä

En toisaalta ihmettele, että into omistusasunnon hankintaan on huvennut. Sen verran riskialtista siitä on tullut. Asuntomarkkinat ovat polarisoituneet eli on alueita, joilla asuntojen hinnat ovat romahtaneet täysin. Tämä pätee myös paikkakuntien sisällä eli kaupungissa voi olla kahdet markkinat: keskustan ja sen ulkopuolisten alueiden markkinat. 

Omistusasuntoa hankkiessa entistä tärkeämmäksi onkin tullut normaalien asuntokaupassa tarkistettavien asioiden lisäksi perehtyä siihen, miten asuntojen arvon oletetaan alueella säilyvän. Kannattaa esimerkiksi selvittää, kuinka paljon uudelle alueelle on tuotettu pieniä asuntoja, joita sijoittajat ovat rohmunneet. Niissä taloissa asukasvaihtuvuus tulee väistämättä olemaan suuri, mikä heikentää aina asuinyhteisön imagoa. Mielikuva-asioilla on yhä suurempi merkitys asuntomarkkinoilla, sen lisäksi että energia-asiat pitää olla kunnossa. Sähkölämmitteisten omakotitalojen kysyntä se vasta onkin romahtanut alueista riippumatta.

Korona ja Ukrainen sota myllersivät markkinoita

Korona myllersi asuntomarkkinoitakin merkittävästi. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysyntä hiipui muun muassa siksi, että opiskelijat jäivät kotiin opiskelemaan. Pakko mainita, että samaan aikaan ARA-asuntojen kysyntä kasvoi, mikä todennäköisesti johtui siitä, että ne ovat niin paljon halvempia ja ihmisille tuli ostovoiman raja vastaan vapaarahoitteisten asuntojen osalta.

Korona nosti esiin myös pienten asuntojen heikkouden sulkuaikoina; tilaa kaivattiin enemmän, jotta työt tai opiskelut eivät olisi koko ajan silmissä ja elämä sikäli vähän väljempää.

Urkainan sodan aiheuttama kustannusten nousu puolestaan tyrehdytti grynderien innon rakentamiseen, joka toki on ollut hiipumassa jo siksikin, että markkinat alkoivat olla kylläiset erityisesti pienistä asunnoista. Niiden tuotanto on ollut viime vuosina niin runsasta. 

Sillä tavalla markkinaehtoinen tuotanto toimii eli asuntoja tehdään vain niin paljon kuin hinnat saadaan pidettyä korkealla tasolla. Tästä syystä en itse usko, että vapaarahoitteisen tuotannon kautta saadaan koskaan niin paljon asuntoja, että asumisen hinta oikeasti tippuisi.  

Silti yhä edelleen jaksetaan alalla toitottaa mantraa, että asumisen hinta laskee vain riittävän tuotannon kautta. No ei laske markkinalogiikan takia, jos nojataan vain markkinahintaiseen tuotantoon. Miksi kukaan yksityinen toimija tänä päivänä, jolloin korostetaan tuloksen tekemistä ja osingonmaksukykyä, tekisi runsasta tuotantoa, kun tuottoa saa tehokkaammin tekemällä vähemmän asuntoja, mutta korkeampaan hintaan. 

Eihän noilta toimijoilta välttämättä voi edes vaatia yleishyödyllistä ajattelua. Koko yhteiskuntaa eli yleistä hyötyä tavoittelevaan toimintaan tarvitaan nimenomaan yleishyödyllisiä yhtiöitä ja ARA-tuotantoa. Molemmilla tahoilla on omat roolinsa markkinoilla.

Olisiko aika väliaikaiseen vuokrasääntelyyn?

Nyt korvataan sähkön hinnan aiheuttamia kuluja kansalaisille ja puhutaan jopa energiayhtiöiden voittojen rajoittamisesta. Väistämättä tulee mieleen, että voisiko samanlaista väliaikaista sääntelyä vihdoin pohtia myös vuokramarkkinoille? Pitkäaikaisena keinonahan sääntely ei toimi, jos halutaan että asuntoja rakennetaan jatkossakin. Mutta nyt eletään poikkeusaikoja ja todennäköisesti vielä pitkään.

Valtio kompensoi asumisen kuluja ihmisille asumistukina yli kahdella miljardilla veroeurolla vuodessa. Siihen pitää vielä lisätä puoli miljardia euroa toimeentulotukea, jota käytetään asumiskuluihin. Aika paljon rahaa.

Tutkimuksin on osoitettu, että asumistuen ei pitäisi nostaa vuokria vapaarahoitteisissa asunnoissa, mutta ei liene tutkittu asiaa siltä kannalta, mikä osuus asumistuella on asuntojen omistajien tuloksentekokykyyn. Korostan, että tämä asiaa koskee erityisesti institutionaalisia omistajatahoja. Yksityiset vuokra-asuntojen omistajilla tuotto-odotukset ovat usein sidottu asunnon arvonnousuun ei lyhytnäköiseen vuokrapolitiikkaan. 

Alalla on yleisessä tiedossa, että pörssissä olevan institutionaalisen sijoittajan kannattaa pitää mieluummin asuntoja tyhjinä Helsingissä kuin laskea vuokria, sillä vuokrien lasku vaikuttaa suoraan niiden osakkeiden arvoon. Eihän kuulosta kovin yhteiskuntavastuulliselta toiminnalta? 

Ja silti nämä tahot käyttävät osakkeidensa arvon säilyttämiseen ja kasvuun meidän kaikkien maksamia verovaroja. Ja koska näin tapahtuu, valtiolla on siksi mielestäni oikeus – ja myös velvollisuus – säädellä myös näiden asuntojen vuokranmäärittelyä. 

Toki asumistukea menee ARA-asuntoihinkin, mutta niissä raha kiertää tavallaan takaisin asukkaiden hyödyksi, koska asuntoja omistavat yhtiöt ovat voitonjakorajoitteisia.

Asumisen tukemisella ylläpidetään yhteiskuntarauhaa

Kun yhteiskunta vuokralaistuu, voi ennustaa, että asumistukimenojen kasvu vain jatkuu. Ja jos ei jatku, sillä on väistämättä seuraamuksia. Eräs haastattelemani tutkija totesi taannoin, että Suomessa on ostettu yhteiskuntarauhaa asumistukien avulla. Tosin itse arvelen, että eriarvoistuminen asuntomarkkinoilla näkyy populistipoliitikkojen suosiossa. Varsinkin maakuntien Suomi on aiheestakin ihmeissään elinmahdollisuuksistaan. Ja jos asumistukea tulevaisuudessa leikataan, se sataa todennäköisesti samaan poliittiseen laariin.

Asuminen on sen sortin perustekijä ihmisen elämässä, että poliitikkojen kannattaisi todellakin kiinnittää siihen nykyistä enemmän huomiota, ja erityisesti kohtuuhintaisen asumisen mahdollistamiseen.

Nykyisessä hallituksessa ei kuitenkaan ole ollut edes nimettyä asuntoministeriä, joka olisi toden teolla keskittynyt asumisen asioihin. Nyt niitä on hoidettu sinänsä erittäin tärkeän ilmastopolitiikan sivussa. Kun asuminen ei ole ministerin ykkösasia, siihen liittyvät asiat jäävät väistämättä sen ykkösasian jalkoihin. 

Pieni- ja keskituloisten ahdinko pitäisi nähdä selkeämmin

Erityisesti suosittelisin kiinnittämään huomiota pieni- ja keskituloisten ihmisten tilanteeseen. Heidän asiansa on jäänyt huomiotta, kun on tuijotettu vain asuntokaupan sujuvuutta. Suomessa on niin suuri joukko ihmisiä, jotka ovat voineet ostaa asuntoja hinnalla millä hyvänsä, että asuntomarkkinoiden on kuviteltu olevan kunnossa. Huomiotta on jäänyt se, miten suuri joukko ihmisiä on menettänyt asunnon ostamisen mahdollisuuden, vaikka sitä haluaisi tai joutuu asumaan kalliisti ahtaalla.

Tulevaisuuden asuntopolitiikan haasteina tuleekin olemaan muun muassa asukkaiden eriarvoistuminen sekä vuokralaistumisen ja asuntomarkkinoiden polarisoitumisen myötä kasvava yhteiskunnan tukipolitiikan tarve. Ei mikään helppo pieti, kun tietää hyvinvointiyhteiskunnan kantokyvyn haasteet muutenkin. 

ARA-asunnoilla ennustettavuutta yhteiskuntaan

Jos minä saisin päättää, lisäisin valtion tukemaa ARA-asuntotuotantoa, jotta kohtuuhintaisia asuntoja riittäisi useammalle haluavalle. ARA-asuntojen kysyntä on kasvanut viime vuosina merkittävästi, kun keskituloisillakin ihmisillä alkaa olla vaikeuksia selvitä asumisen kustannuksista. Sekin tosiseikka kertoo asuntomarkkinoiden todellisesta tilanteesta.

ARA-asuntojen etuna on, että ne säilyvät vuokramarkkinoilla suhdanteista riippumatta kohtuuhintaisina vuosikymmeniä, mikä lisää yhteiskunnallista ennustettavuutta. Etuna on myös laadukkuus, jonka olen todennut omin silmin monet kerrat. 

Laatua on myös se, että asuntojen keskipinta-ala on säilynyt hyvällä tasolla ja mahdollistaa edelleen hyvän suunnittelun. Vapaarahoitteisissa asunnoissa asuntojen keskipinta-ala on laskenut 10 vuodessa yhdeksän neliötä. Niistä on tullut koppeja, joihin voi olla mahdoton suunnitella edes riittävää valoisuutta. Täältä Palmasin valosta katsottuna tuo tuntuu käsittämättömältä Suomen kaltaisessa maassa, jossa valon merkitys asunnoissa pitäisi varmistaa kaikin keinoin.

Epätasa-arvon lisääntyminen heikentää meidän kaikkien elämää

Lisäksi elvyttäisin aravaomistusasuntojärjestelmän varmistamaan kohtuuhintaisuuden myös omistusasumiseen. Onhan se nähty viimeisen 20 vuoden aikana, etteivät markkinat pysty hoitamaan asumista kohtuuhintaiseksi. Pitäisi tunnustaa olemassa olevat tosiasiat ja muuttaa toimintatapaa silloin kun homma ei pelitä.

Ei ole keneltäkään pois, jos pidetään kiinni mahdollisuuksien tasa-arvosta, mutta jos siitä ei pidetä kiinni….no ei se ole hyvä asia millekään sosiaaliluokalle.

Puhuin Suomi-kerhon tilaisuuteen paljon muutakin ja tässä näköjään jatkoin vielä pohdiskeluja eteenpäin. Vilkas keskustelu esityksen jälkeen valveutuneiden ihmisten kanssa kirvoitti pohtimaan edelleen asioita. 

Ensi lauantain keskustelukerhossa aion olla itsekin mukana yleisössä, kun saamme etäyhteydellä Pekka Toverin tilannekatsauksen Ukrainan sodasta. Ilmari Valkama on senkin meille järjestänyt. Täällä Palmasissa on Suomi-kerhon takia aivan loistavat mahdollisuudet viettää monella tavalla aktiivista elämää!

 

Päivi Karvinen